Pourquoi faut-il investir dans des passoires énergétiques ?
Pourquoi faut-il investir dans des passoires énergétiques ?
Les passoires énergétiques sont des logements à forte consommation qui nécessitent la réalisation de travaux d’amélioration importants. Aujourd’hui, de nouvelles réglementations exigent de respecter les normes énergétiques. Cela a donc un fort impact sur le marché immobilier !
1/ Mais d'abord, qu'est-ce qu'un DPE ?
Le DPE (Diagnostic de Performance Energétique) est un système de notation qui permet d’évaluer la performance énergétique d’un logement, d’une maison ou d’un bâtiment. En fonction de la lettre attribuée des étiquettes allant de A à G, cette notation indique également l’ampleur de la consommation du logement et des travaux à réaliser. Pour faire simple, le DPE, c’est relativement similaire à un contrôle technique de votre véhicule mais cette fois-ci dans le secteur immobilier. Un DPE est valable 10 ans et doit être fournit par un diagnostiqueur certifié. Attention : les DPE réalisés entre 2018 et juin 2021 ne sont plus valables depuis le 1er janvier 2025.
2/ Les nouvelles opportunités
Une nouvelle réforme, liée à la loi « Climat et Résilience » a été mis en vigueur et rend obligatoire la réalisation du DPE pour :
- – Les immeubles d’ici 2024.
- – Les copropriétés entre 50 lots et 200 lots en 2025.
- – Les copropriétés de 50 lots maximum en 2026.
On comprend ainsi que le DPE n’est plus un document informatif mais prend une place importante dans l’étude et la faisabilité d’un projet d’achat ou de vente d’un bien immobilier.
Aussi, il est important de noter que les logements ayant l’indication F et G sont considérés comme des passoires énergétiques avec par conséquent des travaux importants à prévoir.
Au vu du contexte du marché immobilier, cela représente donc une niche de biens immobiliers intéressantes et des prix peu élevés. D’où l’intérêt de se pencher vers ce type de biens.
Ainsi, investir dans une passoire énergétique permet d’acheter des lots à moindre coût. Ensuite, il suffit de les rénover pour apporter de la valeur et par la suite les revendre si cela correspond à votre projet.
Mise à jour 2026 : le calendrier à connaître
Depuis la loi Climat et Résilience, les logements les plus énergivores sortent progressivement du marché locatif :
- Depuis le 1er janvier 2025 : les logements classés G ne peuvent plus être loués (nouveau bail ou renouvellement) ;
- Au 1er janvier 2028 : ce sera le tour des logements classés F ;
- Au 1er janvier 2034 : puis des logements classés E.
Les loyers des logements F et G sont gelés depuis le 24 août 2022. Bonne nouvelle pour les biens chauffés à l’électricité : depuis le 1er janvier 2026, le mode de calcul du DPE a changé et environ 850 000 logements sont sortis du statut de passoire. Avant d’acheter, faites refaire le DPE si celui du vendeur date d’avant cette réforme.
Pour un investisseur, c’est une opportunité : ces biens se négocient moins cher, et une rénovation bien menée les remet sur le marché avec une meilleure étiquette. Chez THSM, nos conducteurs de travaux chiffrent et pilotent ce type de rénovation en Essonne. Estimez votre budget avec notre simulateur de rénovation ou découvrez notre maîtrise d’œuvre.
3/ Les risques
Noter toutefois que malgré les prix attractifs, ce type d’investissement nécessite de faire une étude au préalable de la rentabilité du bien après rénovation. Pour cela, vous pouvez évidemment vous rapprocher de partenaires juridiques, fiscales ou expertise comptable afin d’étudier au mieux votre projet. Prenez le temps également d’évaluer l’ampleur des travaux car il faut mesurer les coûts. En somme toute, il est important de saisir l’opportunité de l’achat d’une passoire énergétique et de s’assurer de négocier les prix au plus bas pour améliorer votre retour sur investissement ou le cash-flow généré.
Herlyne Mantuila
Fondatrice de THSM et conductrice de travaux. Depuis 2023, j’accompagne les particuliers dans leurs projets d’achat, d’investissement locatif et de rénovation en Essonne et en Île-de-France.
